Модернизация планировочных решений квартир, их элементов, секций и здания в целом.

Первым параметром здания является его конструктивная схема. Конструктивные схемы зданий, подлежащих реконструкции, можно разделить на пять видов. Однопролетная схема (а) в крупных городах встречается редко. Это в основном старые здания барачного типа, имеющие высоту в один-два этажа. Двухпролетная схема с продольными несущими стенами (б) наиболее распространена (более 70%), и она охватывает как старый опорный фонд, так и современную застройку. Схема (в) с поперечными несущими стенами характерна для пятиэтажных зданий индустриального строительства и имеет небольшую распространенность (менее 10%). Еще меньшую распространенность имеют схемы (г)и(д), первая из них - трехпролетная, что относится к очень старым зданиям и имеет коридорную планировку с двумя продольными наружными и двумя продольными внутренними несущими стенами, а вторая -смешанная, в которой сочетаются все рассмотренные выше схемы. Распространенность последних схем около 15%. Внутренние несущие стены во всех схемах частично или полностью могут быть в виде опор.

Вторым характерным параметром зданий является шаг оконный проемов. Он оказывает большое влияние на возможности перепланировки квартир в зданиях.

Расстояние между лестничными клетками в жилых домах является третьим параметром, который тоже влияет на возможности перепланировки. Чем больше расстояние между лестницами тем сложнее произвести перепланировку в здании.

Под модернизацией понимают такой капитальный ремонт или реконструкцию, которые сопровождаются превращением здания в отвечающее современным требованиям технической и функциональной эксплуатации сооружение. Модернизируя здание, планировку максимально приближают к требованиям функциональной комфортности. Инженерное оборудование совершенствуют, оснащают современными системами и установками. Принципы модернизации зданий зависят от их особенностей, заложенных при возведении, и подчинены выбранной стратегии.

Домапервого вида, малоэтажной индивидуальной застройки до 1917 г как правило, трансформируют в коттеджи престижного жилья, но чаще - в учреждения различного назначения. Применяют и решения, совмещающие функции например, бытового обслуживания на первом этаже с жильем на верхних.

Строения второго вида, первоначально нежилые и приспособленные под жилье,-это самые различные сооружения. В городах наблюдается тенденция сноса таких строений, если они исторически не ценны и физически изношены.

В зданиях третьего вида, приспособленных под жилье (общежития, гостиницы и т.д.), чаще всего восстанавливают первоначальные функции. Этому способствует коридорная планировка, присущая таким зданиям. Перепланировка с созданием квартир нерациональна, т.к. влечет большие потери жилой площади.

Четвертый вид - доходные многоквартирные дома, как правило, представляют градостроительный интерес. Их редко сносят или трансформируют под учреждения, а, как правило, сохраняют функцию жилья. Планы этих домов усложнены и не имеют правильной прямоугольной формы, что затрудняет их перепланировку. Задача модернизации таких многоквартирных зданий заключается в создании максимально комфортных квартир, чему способствуют параметры стенового остова.

Здания пятого вида, постройки 1920-1930 гг. модернизируют, как правило, под муниципальное жилье для малообеспеченных горожан. По характеру существующих архитектурно-планировочных систем этих зданий оптимальной является частичная перепланировка с сохранением на этаже габаритов секций и квартир. Ширина корпуса, длина секций и поперечный шаг, как инсоляция и освещенность помещений, находятся в рамках современных планировочных решений. В секциях нет необходимости менять габариты лестничных клеток, так как уклоны и ширина маршей находятся в пределах существующих норм. Однако отсутствие лифтов и мусоропроводов отрицательно сказывается на комфортности зданий. Возможны три метода расположения лифтов и мусоропроводов: устройство приставных объемов, выделение объема в торце лестничной клетки или использование помещений примыкающих к стенам.

В зданиях шестого вида, индивидуального предвоенного строительства с улучшенной планировкой, модернизация квартир может быть минимальной. Они в принципе отвечают современным комфортным требованиям, предъявляемым к жилью не только для малообеспеченных, но и горожан, причисляемых к среднему классу. Основным недостатком рассматриваемых зданий являются мусороприемники, расположенные не на лестничных клетках, а в квартирах, следовательно при модернизации необходимо вынести мусороприемники из квартир, что является трудной задачей.

Седьмой вид зданий, типовая застройка 1945-1955 гг., также не подлежит кардинальной реконструкции. Квартиры в них достаточно комфортны для среднеобеспеченных горожан и части среднего класса. В этих домах стоит другая проблема - автономная модернизация отдельных квартир, и превращения их в престижное жилье. Решением может служить создание двухуровневых квартир или объединение двух квартир в пределах одного этажа.

Здания восьмого типа первого поколения полносборного домостроения. Часть из них, наименее долговечных и не перспективных, подлежит сносу, но другие, не исчерпавшие резерв долговечности, должны быть подвергнуты капитальному ремонту или другим реконструктивным мероприятиям. Это здания с упрощенными квартирами, по современным понятиям не обладающие достаточным комфортом. Их подсобные помещения ограничены до минимума, площадь кухонь, прихожих и санитарных узлов мала. Одним из методов модернизации является – сохранение планировки, но квартиры заселять малочисленными семьями. С целью компенсации недостающих подсобных помещений выделять им несколько большую площадь, чем предусмотрено нормами. По второму методу предлагается модернизация квартир с кардинальной перепланировкой. Она основана на использовании части жилых комнат для размещения подсобных. Это приводит к сокращению комнатности квартир и значительным потерям жилой площади, но комфортность повышается. Дома девятого и десятого видов (70-е – 80-е) по-современному достаточно комфортабельны, но рассчитаны на усредненного потребителя. Реконструкция в них обычно сводится к автономной перепланировке одной -двух квартир, под престижное жилье.

Модернизация вашего дома окупается дважды: увеличивается ваше удовольствие от пребывания в нем, а также возрастает стоимость жилого помещения, когда дело доходит до продажи вашей недвижимости. Но некоторые изменения приводят к большей выгоде, чем другие. Доля стоимости модернизации, которую вы получите назад, так же зависит от расположения дома/квартиры и от конъюнктуры рынка недвижимости на тот момент, когда вы решите продать жилье. На некоторых профессиональных сайтах недвижимости можно примерно просчитать при помощи онлайн калькулятора, сколько вы получите за квартиру/дом в зависимости от ее/его состояния. Но в любом случае, улучшения, как минимум, помогут вашему жилью побить конкурентов на текущем вялом рынке недвижимости.
Но, оговоримся сразу, - и это нужно четко понимать - проведение модернизации именно перед продажей и только для продажи - это довольно большой риск. В отношении окупаемости вложений. Но если вы раздумываете, стоит или нет делать ремонт в ванной для себя, ведь «все равно через год-другой буду продавать квартиру», то эта статья для вас!

Обновление ванной

Фактически, в каждом списке объектов из проекта модернизации дома/квартиры ванная комната стоит почти на самом верху. Можно ограничиться минимумом: например, заменить краны. А можно и перепотрошить все внутренности и провести полное восстановление помещения, включая новые полы, трубы, унитаз, встроенные шкафчики и полки, отдельный душ, саму ванну и стены, как в этой ультра-современной ванной комнате на снимке. Вероятнее всего, вы вернете 75-100% ваших затрат, когда продадите жилье, увеличив его стоимость.

Обновление кухни

Кухня как раз стоит рядом с ванной в списке объектов для модернизации, - в отношении окупаемости большей части стоимости ремонта и увеличения общей цены жилья в контракте о продаже. Допустимые обновления касаются многого, от замены внешней отделки шкафов и встроенного оборудования (которое не поедет с вами в новую квартиру), до установки новых столешниц, перекладки полов, замены раковины, крана и облицовки или перекраски стен. Как результат, эта сверкающая, новенькая кухня, вероятнее всего, вернет вам около 75-100% от вложенных в ее модернизацию денег.

Дополнение кухни новой, энергосберегающей техникой, вносит свой - и немалый - вклад в отношении возмещения ваших убытков на ее покупку: здесь близко к цифре в 100%, когда дело доходит до увеличения стоимости вашего(й) дома/квартиры при продаже. Приборы, сверкающие безупречной сталью с боков, производят отличное визуальное впечатление, и точно так же апеллируют к идее об эффективных затратах.

Покрытие полов хорошей твердой древесиной

Полы - одна из первых вещей, замечаемых покупателями недвижимости. Они просто обожают такие спальни, как на картинке, со свежим и чистым видом деревянных полов. Вместе с возросшей популярностью хорошей твердой древесины для покрытия пола, весьма вероятно, что данный шаг несколько подтолкнет вверх продажную цену вашего жилья. Ну, или, по крайней мере, сделает вашу квартиру более привлекательной - что тоже большой плюс в условиях спада на рынке недвижимости.

Входная дверь

Это относится скорее к собственному дому, но и привлекательная дверь в квартиру тоже будет не лишней.
Каждый, кто когда-либо продавал дом, знает, что мантра любого агента по торговле недвижимостью - это «внешний вид дома, внешний вид дома, внешний вид дома», - проиллюстрированная привлекательным образом на картинке ниже. Замените или обновите переднюю дверь: одно из самых первых впечатлений, которые покупатели получают от ваших дома/квартиры (которое, как известно, запоминается больше всего), - это очевидный способ увеличить продажную цену жилья. Так же, вероятнее всего, данное вложение денег окупит себя на 100%.

Окна

Как говорилось в той пословице: «глаза - окна в душу», точно так же окна дают вам возможность увидеть душу дома/квартиры. И не важно, выберите ли вы дерево, чтобы усовершенствовать свои окна, - как показано на картинке с восхитительным видом на горы, - или это будет ходовой винил: вы можете ожидать, что цена вашего жилья поднимется на 80% от стоимости данного улучшения. Подберите окна так, чтобы они послужили идеальной рамой - цвет, текстура, форма, размер - для вида за окном.

Терраса

Стиль современной обеспеченной жизни практически незаметно струится изнури жилья на ближний, окружающий дом, участок. Классическая терраса, как та, что на картинке, добавляет чрезвычайно много пунктов к привлекательности и стоимости жилья, что вернет вам приблизительно 80% расходов на ее строительство. Если Вы - мастер на все руки, и способны соорудить замечательную террасу своими силами, вы сможете заработать на быстрой продаже дома, а не только по большей части окупить вложения.

Ландшафт и посадки

Роскошный ландшафтный дизайн перед домом - это тот фактор, что производит на покупателей огромное впечатление, и буквально заставляет их влюбиться в осматриваемый дом. Та сумма, на которую возрастет стоимость дома, зависит от объема изменений на участке; в 2003 году в журнале «Умные деньги» (Smart Money) было сказано, что качественная ландшафтная архитектура способна увеличить стоимость дома в целом на 15%.

Итак, в результате вышеописанных модернизаций, вы, вероятнее всего:
- продадите квартиру/дом быстрее, чем ваши конкуренты их жилплощадь;
- получите назад в среднем 75% денег, вложенных в ремонт и обустройство;
- если рынок недвижимости начнет расти, вы можете даже получить прибыль с затрат на модернизацию.

Планируете делать ремонт? Вам нужна перепланировка ? Обратитесь в Фаворит Строй. Все виды ремонтных работ по доступным ценам.

Стоимость тарифов на тепло и горячее водоснабжение является «неподъемной» для большинства наших соотечественников. И дело не только в желании коммунальщиков получать как можно больше прибыли. Причины данного явления банальны: удорожание углеводородов и жилой фонд, большая часть которого построена еще в середине прошлого века, когда при строительстве не обращали особого внимания на энергоэффективность. В данной публикации будут рассмотрены меры по модернизации систем отопления жилых домов, которые уже длительное время применяются в ряде европейских стран.

Что значит термомодернизация здания?

Специалисты определяют данное понятие, как комплекс мер по приведению многоквартирного дома в соответствии с современными стандартами энергоэффективности. Сюда входят мероприятия, связанные с уменьшением теплопотерь постройки через стены, перекрытия, крышу, подвалы и пр. Большие потери тепла происходят по причине низких теплотехнических характеристик и плохой герметичности старых окон и дверей. Кроме этого, термомодернизация затрагивает вопросы переоснащения инженерных систем (вентиляция, отопление, ГВС), переход на комбинированные (геотермальные солнечные) источники теплоснабжения.

Важно! Утепление наружных ограждений, без переоборудования систем отопления и вентиляции дома – не эффективно и не дает положительного результата(что и зачастую происходит), а чаще всего, приводит к увеличению энергетических затрат потребителем коммунальных ресурсов.

Будет рассмотрен комплекс мер, направленных на сокращение теплопотребления и улучшения энергоэффективности зданий.

Утепление ограждающих конструкций

Данное мероприятие можно разделить на несколько важных видов работ.

Утепление наружных стен с внешней стороны дома.

Термоизоляция ограждающих конструкций представляет собой нанесение на стены дополнительного слоя материала с низким коэффициентом теплопроводности. Данные мероприятия позволяют устранить «мостики холода», повышают теплоизоляционные свойства стен, эффективно решают проблему «пористости материала». Могут быть применены следующие технологии утепления стен: бесшовная система утепления; создание утепляющей стены; обустройство вентилируемого фасада.

Утепление крыши, чердачных перекрытий.

Если чердак дома не отапливаемый, то проводятся работы по утеплению перекрытия под чердаком с защитой изоляционного слоя от механических повреждений.

1. Термоизоляция перекрытий над подвалом.

Данный вид работ осуществляется со стороны подвала путем приклеивания теплоизоляционных плит к перекрытию.

Совет! Если невозможно провести мероприятия по термоизоляции стен снаружи (памятник архитектуры, сложный рельеф фасада и пр.), то необходимо утеплить наружные стены изнутри здания, посредством укладки пенополистирольных плит под штукатурку или гипсокартон.

Уменьшение теплопотерь через окна

По заявлению специалистов, через окна «уходит» до 30% тепла из отапливаемых помещений. Радикальный способ решение данной проблемы – это замена старых деревянных окон на энергосберегающие. Достаточно уменьшить их размер, особенно если вопрос касается окон на лестничных клетках. В большинстве планировок многоквартирных домов предусмотрена избыточная для освещения лестниц площадь оконных проемов, которая является причиной больших теплопотерь.


Модернизация вентиляционной системы

Как известно, наиболее распространенным способом организации циркуляции воздуха в помещениях многоквартирных домов является естественная вентиляция. Удаление воздуха производится по вытяжным каналам, расположенным в кухнях и санузлах. Приток свежего воздуха с улицы организован через естественные неплотности в окнах и дверях.


При замене старых окон на энергоэффективные и герметичные решается проблема теплопотерь, но при этом появляется новая: резкое уменьшение поступления приточного воздуха. Решается данная проблема модернизацией системы вентиляции, а именно, обустройством вентиляции с контролируемым притоком воздуха. На практике это решается установкой приточных клапанов, окон со встроенными гигрозависимыми вентиляторами или установок принудительной подачи приточного воздуха в помещения.

Реконструкция отопительной системы

Особенное внимание специалисты уделяют высокому теплопотреблению, которое происходит из-за низкой эффективности морально и технически устаревших систем отопления дома, е изначально спроектированные с избыточным теплопотреблением. Основные проблемы старых систем отопления (СО) можно сформулировать в следующем:

• Плохая или неправильная гидравлическая балансировка. Данная проблема часто связана с несанкционированным вмешательством жильцов в конструкцию отопительной системы (установка дополнительных секций на радиаторы, замена батарей, трубопровода и пр.)
• Плохая теплоизоляция труб теплоснабжения или ее полное отсутствие.
• Конструктивно устаревшие тепловые и распределительные пункты.

Переоснащение тепловых узлов

Модернизация данных объектов – это довольно сложный и дорогостоящий процесс. Который включает в себя следующие изменения:

1. Замена элеваторного узла системы отопления на автоматизированный. В случае подключения дома к тепловой магистрали по независимой схеме, устанавливается автоматизированный индивидуальный теплопункт; при использовании зависимой, применяется схема с насосным подмесом. На зависимо от применяемой схемы, все оборудование должно быть погодозависимым и в автоматическом режиме стабилизировать давление в СО путем регулирования подачи теплоносителя.

Важно! Замена устаревшего элеваторного узла экономайзером не даст возможности применения терморегуляторов для радиаторов отопления и балансировочных клапанов. Элеватор просто «не потянет» дополнительное гидравлическое сопротивление, которое неизбежно увеличится при использовании данных устройств.

1. Замена старых теплообменников на энергоэффективные.
2. Устранение утечек в СО и замена запорной арматуры.

Балансировка отопительной системы

К счастью, эффективность данного мероприятия уже не вызывает никакого сомнения. Установка балансировочных клапанов для системы отопления на обратных стояках с ограничением температуры теплоносителя – это обязательное условие грамотной модернизации СО, особенно в домах с большим процентом автономного отопления газовыми котлами.

Установка приборов индивидуального регулирования

Установка терморегуляторов с датчиком температуры воздуха на каждой батарее, помимо дополнительного комфорта для жителей данного строения, позволит значительно снизить потребление тепловой энергии. Повысилась температура воздуха через оконные проемы (солнышко пригрело) терморегулятор снизил количество теплоносителя на конкретный отопительный прибор.


Среди обязательных мер по реконструкции отопительной системы, проводимой в рамках термомодернизации всего дома, можно выделить монтаж общедомового узла учета теплоснабжения и переход к поквартирному учету тепла. Именно такие меры более всего стимулируют жильцов к экономии.

Термомодернизация многоквартирного дома требует больших финансовых затрат. Но для достижения значимой экономии конечным потребителем (а значит возврат денег и получения прибыли инвесторами энергосервиса), необходимо проведение комплексных мер по уменьшению количества потребляемой тепловой энергии или термомодернизации.

Если обжитой дом уже не устраивает своей площадью, удобствами и внешним видом, не обязательно сносить его и строить новый. Модернизация позволит повысить уровень комфорта и сэкономить деньги.

Причины модернизации

Причин, по которым необходимо модернизировать дом, много. Кому-то в наследство достался старый сельский домик, у кого-то разрослась семья, кто-то купил жилье и хочет приспособить его к своему образу жизни.

Модернизация актуальна не только для старых зданий, но и для относительно новых, построенных на рубеже веков, в спешке, по непроверенным технологиям.

При видимой солидности и капитальности все они нуждаются в утеплении, а многие построены неграмотно и требуют улучшения гидроизоляции, ремонта кровли, создания системы вентиляции и т. д. Кроме того, в Украине накопилось немало «недостроев» - их можно завершить.

Таким образом, проблемы, связанные с модернизацией, разнообразны и конкретны. Иногда проще разрушить здание. Но не стоит торопиться - лучше сначала оценить ресурсы старого дома. Современным технологиям под силу многое. В Европе поддерживают в рабочем состоянии 500-летние строения, и жить в них комфортно.

Главное решение

Разрушать дом или нет, зависит от многих факторов.

Разрушают, прежде всего, когда ждут от этого ощутимого экономического эффекта, например на месте одноэтажного дома хотят построить двух- или трехэтажный.

То есть следует исходить из того, насколько будет увеличен объем: при небольшой разнице старого и нового объемов перестроить дом дешевле, чем возводить новый.

Но решение зависит и от типа конструкций: как правило, каркасную постройку выгоднее снести, а кирпичную - сохранить.

Аргументы «за» или «против» сноса возникнут и после исследования состояния дома.

Оно позволит определить сложность санации конструкций, ресурс долговечности, возможности увеличения нагрузок на стены и фундамент дома. Станет понятно, совпадают ли возможности здания с планами его хозяев.

Но обследование дома полезно не только тогда, когда решается вопрос о сносе. В модернизации периодически нуждается каждый дом: изнашивается оборудование, появляются новые технологии комфорта, изменяется состав семьи.

Модернизация - низкобюджетный способ повысить комфорт проживания, а заодно и «подлечить» дом. С ней приходится сталкиваться практически каждому домовладельцу.

Что обследовать?

Чтобы эффективно модернизировать дом, необходимо качественно его обследовать, проанализировать полученные результаты и сделать выводы о требующихся изменениях:

• в каком состоянии находятся фундаменты здания? Какую дополнительную нагрузку они могут вынести? Достаточна ли гидроизоляция? Если надо укрепить или гидроизолировать фундаменты, то снаружи или изнутри (из подвала)?
• каково состояние стен, есть ли трещины, и если есть, то в чем причина? По виду и направлению трещин опытный специалист определит их происхождение и способ «лечения»;
• насколько необходимо утеплить стены? Чтобы ответить на этот вопрос, нужен теплотехнический расчет;
• какие стены здания являются несущими, насколько они прочны и где можно сделать проемы? Проводят визуальный осмотр, анализ конструктивной системы и определяют возможности перепланировки и надстройки;
• есть ли у дома места замоканий, где и в чем их причина? Ответ на этот вопрос бывает неочевиден и требует специальных знаний;
• каково состояние конструкций крыши - стропил и кровельного «пирога»? Анализ покажет, что можно сохранить, а что надо заменить;
• удовлетворительна ли в доме вентиляция? Если нет, то как ее можно улучшить?
• каково состояние проемов, достаточны ли их размеры для освещения (в том числе с учетом перепланировки)?

Специалисты сделают также обмеры и фотофиксацию здания. Выяснится, что нужно, что можно, а чего нельзя делать при модернизации дома. Однако в любом случае можно повысить его энергоэффективность : утеплить и поставить экономичное отопительное оборудование.